BGH: Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung

Der Mietvertrag einer Wohnung beinhaltete die Klausel, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Nach der Zwangsversteigerung meldeten die neuen Eigentümer Eigenbedarf an – und bekamen vom BGH (Bundesgerichtshof) Recht.

Der Fall: Mieter akzeptiert Eigenbedarfskündigung nicht

Seit 2015 bewohnte der Mieter die Wohnung; in seinem Mietvertrag befand sich die Klausel, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. Vier Tage nach der Zwangsversteigerung im Jahre 2018 meldeten die neuen Eigentümer Eigenbedarf an, da sie die Wohnung ihrem volljährigen Sohn zur Verfügung stellen möchten. Sie gaben an, derzeit mit vier Kindern in beengten Verhältnissen zu leben und mehr Platz zu benötigen.

Das Urteil: Sonderkündigungsrecht bleibt bestehen

Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, so der BGH. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG ausgeübt hätten. Zudem haben die neuen Eigentümer den Eigenbedarf ausreichend und fehlerfrei dargestellt.

Das Sonderkündigungsrecht gilt z. B. nicht, wenn der Zuschlag unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird.
[BGH, AZ VIII ZR 76/20]